3月底，既是房地產(chǎn)政策“窗口期”，也是房企年報發(fā)布的密集期。當(dāng)3·30樓市救市遇到房企業(yè)績發(fā)布會，根據(jù)以往慣例，政策無疑會成發(fā)布會當(dāng)仁不讓的主角，然而，在房地產(chǎn)步入新常態(tài)之下，相比短期政策，房企大佬更愿意談?wù)撈髽I(yè)未來三到五年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
側(cè)重未來轉(zhuǎn)型
3月30日下午，央行與財政部等多部委出臺樓市新政策，即二套房貸款最低首付比例從以前的六成降至四成，二手房滿兩年免營業(yè)稅，消息一出，樓市頓時沸騰，不少房地產(chǎn)從業(yè)者也不禁大呼“樓市的春天要來了”。
在輿論暴風(fēng)驟雨般解讀政策的同時，房企巨頭們對于政策表現(xiàn)出格外冷靜。就在政策發(fā)布當(dāng)日下午，恒大地產(chǎn)正在香港發(fā)布2014年業(yè)績發(fā)布會，對于各路媒體關(guān)于樓市新政的提問，恒大主席許家印簡明扼要地表示，政府對房地產(chǎn)發(fā)展的基調(diào)是健康穩(wěn)定發(fā)展，受惠于良好的宏觀政策，今年房地產(chǎn)整體成交量會高于去年。
相比于政策的分析，恒大未來戰(zhàn)略成為發(fā)布會恒大高管談?wù)撟疃嗟膬?nèi)容。許家印表示：“未來三年，恒大集團將謀求礦泉水、乳業(yè)和糧油三大業(yè)務(wù)拆分上市，而地產(chǎn)板塊作為恒大集團的基礎(chǔ)，將進一步夯實。”
恒大在香港發(fā)布新業(yè)務(wù)上市規(guī)劃的同時，在北京，3月30日，剛剛公布了2014年業(yè)績的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)召開了一次由總裁李明率隊的名為“新聞會客廳”的活動，“第四期戰(zhàn)略計劃”的遠(yuǎn)洋海鷗IV戰(zhàn)略正式對外公布，李明和遠(yuǎn)洋的高管團隊更著重于在這次溝通中側(cè)重未來，而非聚焦當(dāng)下的政策。
尋求有質(zhì)量的增長
將更多筆墨放在企業(yè)未來戰(zhàn)略，而非短期政策帶來的利好，這樣的變化在一定程度上也反映了中國房企正處在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期的大背景。在這其中，萬科對于政策與轉(zhuǎn)型的拿捏，頗具代表性。
“房地產(chǎn)從黃金時代到白銀時代是趨勢，政策沒法改變這個發(fā)展趨勢，但新政策對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有利，萬科將支持。”3月31日，在萬科2014年度業(yè)績報告媒體見面會上，萬科總裁郁亮表達(dá)了自己的看法。“萬科已經(jīng)開始放棄傳統(tǒng)的速度和規(guī)模追求，重點并不在爭奪行業(yè)第一。”
事實上，在“有質(zhì)量的增長”需求推動之下，房企紛紛走上轉(zhuǎn)型之路。克爾瑞研究中心報告顯示，21家典型房企2015年銷售目標(biāo)同比2014年實際銷售額，增長13%，增速同比下降9個百分點。除了融創(chuàng)今年目標(biāo)無增長外，其他房企目標(biāo)增長率均為正增長，但普遍增長率均在20%以內(nèi)。而且相較上年，約3/4的企業(yè)目標(biāo)增長率均下滑。
住宅+新業(yè)務(wù)
企業(yè)轉(zhuǎn)而追求“有質(zhì)量的增長”，但是在新的市場環(huán)境以及行業(yè)形勢下，傳統(tǒng)的發(fā)展模式無法滿足企業(yè)新的發(fā)展需求，為了培養(yǎng)出新的核心競爭力、尋求新的利潤增長點，轉(zhuǎn)型就成為了房企角逐的方向。2014年恒大、萬科等大型房企已經(jīng)如火如荼地展開了轉(zhuǎn)型之路，2015年更多房企加入到轉(zhuǎn)型的行業(yè)之中，轉(zhuǎn)型浪潮全面爆發(fā)。
郁亮表示，未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅，萬科的目標(biāo)是在樓市拐點到來之前完成轉(zhuǎn)型，基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。從前海企業(yè)公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產(chǎn)、家裝業(yè)務(wù)，以及正在嘗試的“萬科云”“萬科里”“萬科驛”，萬科圍繞城市配套的布局逐漸浮現(xiàn)。
“對恒大來說，每上一個產(chǎn)業(yè)，都經(jīng)過成熟考慮。在多元化業(yè)務(wù)方面，恒大集團將以上述四大產(chǎn)業(yè)為主，未來三五年中不會再上馬新產(chǎn)業(yè)。”對于恒大多元化，許家印表示，從2013年開始，恒大先后派出1000多人分成若干組對各個行業(yè)進行調(diào)研，調(diào)研完成，最后確定上馬的項目都是圍繞著老百姓的生活和健康。“2015年，恒大集團上述三大產(chǎn)業(yè)的贏利情況將有明顯好轉(zhuǎn)，以礦泉水為例，2015年一季度恒大已經(jīng)投產(chǎn)了90萬噸產(chǎn)能的生產(chǎn)線，第二季度將再次投資90萬噸產(chǎn)能。”
業(yè)內(nèi)專家表示，縱觀目前眾多房企提出的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，呈現(xiàn)力度更深、范圍更廣、模式更新的特點。首先房企轉(zhuǎn)型力度不斷加深，投入持續(xù)加大，比如萬科今年將深化購物中心、新領(lǐng)匯、醫(yī)療、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)的投資布局，綠地、招商也在提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比重。其次，房企多元化不斷向房地產(chǎn)上下游延伸、跨界多元化的領(lǐng)域延伸，今年有更多的房企正在或計劃進入更多多元化領(lǐng)域發(fā)展，比如基建、家裝、物流地產(chǎn)等。最后，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，房企積極運用新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新模式等新方式加快多元化，如綠地集團年初宣布牽手阿里和中國平安，推出房地產(chǎn)金融產(chǎn)品“地產(chǎn)寶”；3月，新湖中寶認(rèn)購歌華有線，積極布局互聯(lián)網(wǎng)金融。
□房企戰(zhàn)略布局
萬科 未來十年的業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想
在年報中，萬科指出：未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持公司良好的增長，并為之后的第二個十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬科需要在這個十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。
萬科對選擇新業(yè)務(wù)發(fā)展方向，確定了兩條基本原則。一是，新業(yè)務(wù)必須能夠體現(xiàn)萬科的優(yōu)勢或潛力，必須與萬科的文化基因、體制特征、客戶基礎(chǔ)和能力優(yōu)勢相符合。二是，新業(yè)務(wù)必須代表著未來發(fā)展的方向，必須順應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代的大趨勢，而不是與之背道而馳。
萬達(dá) 第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略
1月17日，萬達(dá)集團對外發(fā)布了“第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”。萬達(dá)官方稱，此次轉(zhuǎn)型包含兩大要素：從空間上看，萬達(dá)從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，萬達(dá)從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。“相比前三次轉(zhuǎn)型，第四次轉(zhuǎn)型范圍更廣、力度更大，是代表萬達(dá)未來發(fā)展方向的全新轉(zhuǎn)型升級。”萬達(dá)集團董事長王健林表示。
綠地 構(gòu)建“3+X”產(chǎn)業(yè)集群
未來五年，綠地集團將重點完成多項核心戰(zhàn)略任務(wù)，全面轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)再成長。總體將加快形成“3+X”產(chǎn)業(yè)集群的總體布局，其中“3”是以房地產(chǎn)為核心的城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、消費及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和金融投資產(chǎn)業(yè)集群，“X”是新興產(chǎn)業(yè)培育。重點聚焦幾個方面，一是繼續(xù)做強做優(yōu)房地產(chǎn)主業(yè)。二是不斷推動現(xiàn)有綜合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。包括打造在細(xì)分領(lǐng)域具有核心競爭力的綜合性金融服務(wù)集團，如大力開展基金業(yè)務(wù)；加快提升地鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級，以“地鐵+物業(yè)”為核心，推動地鐵項目大規(guī)模落地；積極培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，如在移動互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域、“大消費”領(lǐng)域，促進產(chǎn)業(yè)通融，培育出新商業(yè)業(yè)態(tài)和新商業(yè)模式。三是把資本并購放在更加重要的戰(zhàn)略位置，一方面通過戰(zhàn)略并購，實現(xiàn)業(yè)績擴張，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)；另一方面，以資本為紐帶，通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè)，打造一批“綠地系”企業(yè)群。
恒大 分拆三大產(chǎn)業(yè)赴港上市
在地產(chǎn)主業(yè)高速增長的同時，恒大多元化發(fā)展之路也穩(wěn)步擴張。去年恒大宣布“多元+規(guī)模+品牌”戰(zhàn)略之后，旗下的礦泉水、糧油、乳業(yè)等新業(yè)態(tài)高歌猛進。此外，去年為健康產(chǎn)業(yè)搭建上市公司平臺之后，上周日晚，恒大公布了健康產(chǎn)業(yè)的首個項目計劃。截至2014年，恒大在礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大產(chǎn)業(yè)累計投入了64.2億，占公司總資產(chǎn)1.35%。今年預(yù)計投入20億元，2016年計劃投入15億元，2017年投入10億元。許家印表示，礦泉水、糧油、乳業(yè)計劃三年后在香港分拆上市。他同時表示，需要各業(yè)務(wù)的盈利表現(xiàn)符合上市要求才可進行分拆，但肯定會在香港上市。
遠(yuǎn)洋 “海鷗Ⅳ”計劃
按照“海鷗Ⅳ”計劃，遠(yuǎn)洋將由增量開發(fā)轉(zhuǎn)為綜合運營，將由住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)業(yè)四元業(yè)務(wù)支撐，權(quán)益資本分配4:3:2:1。最終5年內(nèi)，銷售額將過800億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，海鷗IV戰(zhàn)略首先是對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的文化和機制做出了創(chuàng)新，在海鷗IV戰(zhàn)略中，“人依附于事”和“背包人”成為全新的關(guān)鍵詞。所謂人依附于事，就是去組織化。李明指出，一個公司的工作質(zhì)量和效率出現(xiàn)問題，最大的原因通常就是組織，組織的形成往往成了降低效率、推卸責(zé)任的主體，而獎勵的時候也是獎勵一個組織，回去再分配，這樣沒有直接針對到個人。
京華時報記者 邢飛
