昆明“別樣幸福城”的別樣困局
《中國(guó)新聞周刊》記者/黃孝光
發(fā)于2020.8.03總第958期《中國(guó)新聞周刊》
昆明“別樣幸福城”4號(hào)地塊的業(yè)主卯先生,自嘲是昆明市區(qū)“最孤獨(dú)的人”。
不久前,他和妻子搬離陰暗潮濕的地下室,住進(jìn)明朗透風(fēng)但危險(xiǎn)重重的爛尾樓頂層。“我買(mǎi)的18樓的房子,住自己的踏實(shí)點(diǎn)。”爛尾樓沒(méi)有電梯,卯氏夫婦花了將近一個(gè)月,修樓梯、掃樓道、安裝門(mén)窗,一趟又一趟地,將木床、桌椅等笨重家具馱到18樓。
與卯先生類似,最近這一個(gè)多月,有30來(lái)戶家庭因?yàn)槭I(yè)、租約到期等原因,住進(jìn)了“別樣幸福城”的爛尾樓。爛尾樓缺水?dāng)嚯姡瑳](méi)有門(mén)窗,業(yè)主靠電瓶和蠟燭照明,在工地水坑取水,在窩棚搭伙做飯,過(guò)上“城市吉普賽人”的生活。相關(guān)生活視頻流傳到網(wǎng)上,引發(fā)關(guān)注,業(yè)主們一夜之間成為網(wǎng)紅。
業(yè)主入住爛尾樓在昆明已有先例。去年5月,昆明呈貢奧宸中央廣場(chǎng)爛尾5年后,上百業(yè)主住進(jìn)了未裝修的爛尾樓。
今年是“別樣幸福城”爛尾的第6年,面對(duì)越來(lái)越多在爛尾樓“扎根”的業(yè)主,當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等紛紛貼出告示,要求業(yè)主搬離爛尾樓。
開(kāi)發(fā)商從拆遷公司起家
別樣幸福城位于昆明南市區(qū)巫家壩CBD核心區(qū),是官渡區(qū)上苜蓿村城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約390畝,涉及9個(gè)地塊,除9號(hào)地塊為公共綠地外,其余8個(gè)地塊為居住用地或商業(yè)用地。
“1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)地塊已建好交付,4號(hào)地塊爛尾了,5號(hào)地塊原本爛尾,后被業(yè)主自救成功,6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)地塊尚未開(kāi)發(fā)。”4號(hào)地塊的業(yè)主劉女士告訴《中國(guó)新聞周刊》。劉女士家有6口人,原住在一個(gè)60多平方米的房子。為了改善居住條件,2013年她賣(mài)小換大,以129萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了別樣幸福城一套150余平方米的房子。
“我們購(gòu)房合同是和昆明曉安拆遷經(jīng)營(yíng)有限公司(下稱曉安拆遷公司)簽的,但別樣幸福城的開(kāi)發(fā)商通常對(duì)外說(shuō)成昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司(下稱佳達(dá)利公司),這兩家其實(shí)是一體的,董事長(zhǎng)都是李留存。”劉女士介紹道。公開(kāi)資料顯示,佳達(dá)利公司成立于2001年,注冊(cè)資本5000萬(wàn)元,是一家以城中村改造項(xiàng)目起家的昆明本土地產(chǎn)商,在2007年以前一共開(kāi)發(fā)過(guò)3個(gè)城中村改造項(xiàng)目,總面積未超過(guò)200畝。
然而自2007年起,佳達(dá)利公司迅速擴(kuò)張,在短短三年時(shí)間內(nèi),先后拿下地產(chǎn)項(xiàng)目“春城海岸”“別樣藍(lán)天”和“鳳凰龍庭”,3個(gè)項(xiàng)目占地總面積逾3000畝。據(jù)一位熟悉昆明地產(chǎn)行業(yè)的人士了解,佳達(dá)利公司作為成立時(shí)間短、實(shí)力不夠雄厚的小開(kāi)發(fā)商,卻能夠在短時(shí)間內(nèi)拿下多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目,是因?yàn)橛猩詈竦恼P(guān)系支撐。
“房產(chǎn)形勢(shì)不好,而且杠桿太長(zhǎng),不要說(shuō)這種民營(yíng)企業(yè),就是云南大型地產(chǎn)公司也難做好這種超大型項(xiàng)目。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研曾在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為,佳達(dá)利公司的前述拿地行為相當(dāng)于“蛇吞象”,“出問(wèn)題是必然的”。
事實(shí)上自2014年起,前述三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,春城海岸、別樣藍(lán)天相繼停工爛尾,鳳凰龍庭則至今未動(dòng)工。根據(jù)《云南法制報(bào)》2012年的一篇調(diào)查,別樣藍(lán)天城改項(xiàng)目早在拆遷之前的2009年,就已開(kāi)始對(duì)外售房;開(kāi)發(fā)商以低價(jià)團(tuán)購(gòu)利誘客戶買(mǎi)房,開(kāi)發(fā)期間“三番五次向業(yè)主漲價(jià),交房時(shí)間一再推遲”。
“別樣藍(lán)天就是如今的別樣幸福城。”劉女士說(shuō)。
“造城運(yùn)動(dòng)”后留下40多個(gè)爛尾樓
2014年,劉女士以每平方米約8600元的價(jià)格,貸款購(gòu)買(mǎi)了別樣幸福城4號(hào)地塊150平方米的套房。根據(jù)購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2015年5月31日交房,然而她發(fā)現(xiàn)2015年春節(jié)過(guò)后,工地便再無(wú)動(dòng)靜。
“當(dāng)時(shí)我以為工人放假了,沒(méi)想到過(guò)完年了也不開(kāi)工。”察覺(jué)不對(duì)勁的劉女士,開(kāi)始聯(lián)合其他業(yè)主維權(quán)。后來(lái)業(yè)主們交流發(fā)現(xiàn),大家購(gòu)買(mǎi)同一棟樓的房屋,卻被允諾不同年份的交房日期。此外,業(yè)主們按照開(kāi)發(fā)商要求,向工行、建行、光大、民生等多家銀行申請(qǐng)貸款,付給開(kāi)發(fā)商的款項(xiàng)并非全部流入住建部門(mén)指定的監(jiān)管賬戶。
“我市采取委托銀行監(jiān)管模式,別樣幸福城項(xiàng)目辦理預(yù)售證時(shí),預(yù)售款監(jiān)管銀行為中國(guó)工商銀行北京路支行。2013年4月,我局與中國(guó)工商銀行北京路支行簽訂了《商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議》,委托中國(guó)工商銀行北京路支行作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行,指定專人負(fù)責(zé),對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。”2018年8月25日,昆明市住建局在答復(fù)業(yè)主的一條網(wǎng)上留言時(shí)透露,“由于曉安拆遷公司拒不履行協(xié)議約定,未將預(yù)售款完全歸集至監(jiān)管專戶,導(dǎo)致該項(xiàng)目停工。”
據(jù)劉女士估算,別樣幸福城4號(hào)地塊涉及12棟樓1255套房,這些房屋大部分已售出,預(yù)售款達(dá)10億元以上。這筆資金用來(lái)開(kāi)發(fā)4號(hào)地塊原本充裕,但多名受訪業(yè)主均曾聽(tīng)聞,它被開(kāi)發(fā)商挪用去開(kāi)發(fā)春城海岸了。對(duì)此說(shuō)法,《中國(guó)新聞周刊》試圖向佳達(dá)利公司一名李姓負(fù)責(zé)人咨詢,對(duì)方未作出回應(yīng)。
有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言道:“房地產(chǎn)管理法明確了預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于本項(xiàng)目相關(guān)工程建設(shè),但是開(kāi)發(fā)商置法律不顧,挪用資金至其他項(xiàng)目導(dǎo)致資金斷裂爛尾。這是嚴(yán)重的違法行為。政府、住建部門(mén)有監(jiān)督職責(zé),也要為這一行為負(fù)責(zé)。”過(guò)去幾年,業(yè)主們頻繁向各級(jí)政府和住建部門(mén)反映情況,一度因涉嫌擾亂公共場(chǎng)所秩序被行政拘留。
長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的自媒體人郝懋(化名)認(rèn)為,別樣幸福城爛尾背后,存在樓盤(pán)預(yù)售款監(jiān)管不到位的問(wèn)題。“全國(guó)大部分地區(qū),樓盤(pán)預(yù)售款一般都受到監(jiān)管,只有在竣工驗(yàn)收之后,這些款項(xiàng)才會(huì)全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶,以確保樓盤(pán)工程建設(shè)。昆明不一樣,他們的預(yù)售監(jiān)管幾乎不存在。”郝懋撰文道。
今年6月,昆明市住建局宣布將出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》,“以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,做好房地產(chǎn)政策儲(chǔ)備,預(yù)防‘爛尾’發(fā)生。”郝懋向《中國(guó)新聞周刊》表示,監(jiān)管辦法的遲遲未出臺(tái),側(cè)面反映昆明過(guò)去在預(yù)售款監(jiān)管上失之松懈。“昆明市政府可能因?yàn)橄胛_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā),所以對(duì)這塊要求沒(méi)那么嚴(yán)格。”
郝懋認(rèn)為,昆明早年因?yàn)樵斐沁\(yùn)動(dòng),項(xiàng)目數(shù)量大幅增加,部分實(shí)力不強(qiáng)的中小地產(chǎn)商紛紛涌進(jìn),在快速擴(kuò)張中遭遇運(yùn)營(yíng)、環(huán)保、政商等各類風(fēng)險(xiǎn),為后續(xù)大規(guī)模預(yù)售樓盤(pán)爛尾現(xiàn)象埋下伏筆。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2014年至2015年,除別樣幸福城外,云錫金地、南亞之門(mén)、沸城、金恒財(cái)富廣場(chǎng)、譽(yù)峰國(guó)際、奧宸中心、大宥城等一批項(xiàng)目加入爛尾樓名單;高峰時(shí)期,昆明市場(chǎng)上爛尾項(xiàng)目達(dá)40多個(gè)。
今年3月,云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于全力清理整治爛尾樓的通知》,要求各州市住建部門(mén)于2020年4月30日前全面摸清底數(shù)和真實(shí)情況;制定切實(shí)可行的處置工作方案,確保全省“爛尾及遺留問(wèn)題”全部清零。
《中國(guó)新聞周刊》就此向云南省住建廳一名周姓工作人員去電咨詢,對(duì)方未透露具體的爛尾樓摸排數(shù)據(jù),但提到別樣幸福城有被統(tǒng)計(jì)在冊(cè)。
關(guān)于別樣幸福城4號(hào)地塊項(xiàng)目爛尾原因,佳達(dá)利公司曾在致業(yè)主承諾函中解釋稱:“2014年下半年開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于下行趨勢(shì)。我公司也遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),資金周轉(zhuǎn)困難。”然而今年6月,曉安拆遷公司在貼于爛尾樓的一封告知書(shū)中,將樓盤(pán)爛尾原因歸咎于施工方:“由于施工方違背合同約定,惡意停工,導(dǎo)致工程建設(shè)停滯,至今無(wú)法交房,現(xiàn)正在進(jìn)入司法程序。昆明市官渡區(qū)兩級(jí)政府近幾年來(lái)多次協(xié)調(diào)復(fù)工,一直未有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。”
業(yè)主段先生提到,在業(yè)主們的聯(lián)合起訴下,別樣幸福城4號(hào)地塊部分未出售樓房被查封,被查封以后,開(kāi)發(fā)商仍在繼續(xù)賣(mài)樓。“今年我還接到過(guò)賣(mài)房電話,告訴我別樣幸福城有現(xiàn)房低價(jià)出售。”段先生說(shuō)。
政府和開(kāi)發(fā)商希望業(yè)主“自救”
“我們查閱了許多外省的處理方案,處理的經(jīng)驗(yàn)大概是要一樓一策。”前述云南省住建廳工作人員說(shuō)。其中,引進(jìn)企業(yè)是盤(pán)活爛尾樓最為常見(jiàn)的手段。一份2018年的統(tǒng)計(jì)顯示,過(guò)去幾年,昆明累計(jì)有44個(gè)爛尾項(xiàng)目被碧桂園、保利、俊發(fā)、萬(wàn)科等實(shí)力房企并購(gòu)并盤(pán)活。
面對(duì)別樣幸福城的爛尾難題,當(dāng)?shù)卣鄧L試過(guò)類似努力。2018年8月31日,昆明市政府在回復(fù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上業(yè)主的相關(guān)提問(wèn)時(shí)稱,“開(kāi)發(fā)商曉安公司與保利地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)6、7號(hào)地塊,回籠了部分資金……區(qū)政府要求企業(yè)設(shè)立了資金專戶由區(qū)城改局進(jìn)行監(jiān)督,督促企業(yè)回籠資金全部用于項(xiàng)目收尾工作。”當(dāng)年昆明市官渡區(qū)城市更新改造工作局在相關(guān)答復(fù)中亦表示:“近期信達(dá)公司、保利公司有意與曉安公司合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目,合作后,將可解決該項(xiàng)目4、5號(hào)地塊的現(xiàn)存問(wèn)題及整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)問(wèn)題。”
對(duì)于引進(jìn)保利地產(chǎn)的說(shuō)法,業(yè)主段先生彼時(shí)從保利方面了解到:“保利確實(shí)曾有意接盤(pán),但和政府、開(kāi)發(fā)商第一次談時(shí)就談崩了。”一年之后,官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處在答復(fù)業(yè)主時(shí)不再提及保利地產(chǎn):“正在積極協(xié)調(diào)幾家大型地產(chǎn)企業(yè)與佳達(dá)利公司進(jìn)行接盤(pán)協(xié)商。”
“一些爛尾案例涉法涉訴,債權(quán)債務(wù)關(guān)系糾纏復(fù)雜,捋起來(lái)特別麻煩,所以每一個(gè)項(xiàng)目的整治,都耗時(shí)數(shù)月甚至數(shù)年之久。政府在其中扮演的角色,主要是搭建平臺(tái),調(diào)整政策,做一些穿針引線的工作。”前述周姓工作人員解釋稱。
在政府尋找接盤(pán)者期間,別樣幸福城5號(hào)地塊的業(yè)主走上了自救道路。據(jù)早前媒體報(bào)道,5號(hào)地塊合同約定的交房時(shí)間是2015年12月份,但自封頂之后便持續(xù)停工;2015年至2018年,業(yè)主多次籌款自救,最終別樣幸福城5號(hào)地塊勉強(qiáng)達(dá)到入住條件,部分業(yè)主也得以交房入住。有評(píng)論稱,別樣幸福城5號(hào)地塊是昆明首個(gè)業(yè)主自救爛尾樓盤(pán)的典型案例。
“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤(pán)爛尾,根本的原因是資金鏈斷裂了。在這種情況下,業(yè)主與其把錢(qián)拿去租房,還不如湊錢(qián)自救。”前述周姓工作人員向記者提道。
自救方案如今被擺到別樣幸福城4號(hào)地塊業(yè)主面前。今年6月15日,官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處召集業(yè)主代表、曉安拆遷公司等,專題研究別樣幸福城4號(hào)地塊業(yè)主自救等相關(guān)事宜。6月19日,曉安拆遷公司在爛尾樓中貼出告示:“公司也希望與你們一道積極想辦法,共同努力實(shí)現(xiàn)早日復(fù)工,并參照別樣幸福城5號(hào)地塊自救模式推進(jìn)復(fù)工和交房工作。”關(guān)上街道辦事處日新社區(qū)居委會(huì)亦在同日貼出的告示中提道:“請(qǐng)大家樹(shù)立信心,同心協(xié)力,早日啟動(dòng)自救流程。”
業(yè)主們隨后收到一份調(diào)查問(wèn)卷,被詢問(wèn)是否同意自救以及能夠籌集并承擔(dān)的費(fèi)用金額。“5號(hào)地塊是空軍部隊(duì)和省某統(tǒng)計(jì)單位的團(tuán)購(gòu)房,業(yè)主具有穩(wěn)定收入。相比之下,我們散戶買(mǎi)房已經(jīng)花光積蓄,沒(méi)多少錢(qián)了,只能湊出1000來(lái)萬(wàn)。”據(jù)業(yè)主劉女士估計(jì),4號(hào)地塊樓盤(pán)雖然建好主體,但工程量只完成約四分之一,后期工程至少需要8000萬(wàn)元的資金。
業(yè)主段先生則對(duì)自救方案提出質(zhì)疑:“過(guò)去多年,政府和開(kāi)發(fā)商并無(wú)實(shí)際作為。如果他們真心想救爛尾樓,首先要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行摸底,還有什么可用資產(chǎn);其次要對(duì)剩余工程量做評(píng)估并給出方案,而非一上來(lái)就問(wèn)業(yè)主能夠承擔(dān)多少。”
就政府前期所做工作和自救方案的可行性,記者向昆明市官渡區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、別樣幸福城項(xiàng)目穩(wěn)定和發(fā)展工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組常務(wù)副組長(zhǎng)趙昆去電咨詢,截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。官渡區(qū)委宣傳部負(fù)責(zé)人則回應(yīng):“現(xiàn)在區(qū)委區(qū)政府已經(jīng)專題進(jìn)行研究,但是具體工作不便對(duì)外透露,主要考慮是擔(dān)心影響下一步處置工作。”
在爛尾樓盤(pán)活無(wú)望的情況下,過(guò)去一個(gè)多月以來(lái),30多戶業(yè)主住進(jìn)了爛尾樓。他們?cè)诠さ亻_(kāi)荒種菜,搭伙做飯,抱團(tuán)取暖。因?yàn)橥9つ昃茫瑯潜P(pán)地下室被水淹了,地面上也淌著水,不少業(yè)主都摔過(guò)跤。樓內(nèi)鋼筋四處裸露,樓梯、陽(yáng)臺(tái)、電梯井等缺乏防護(hù),存在明顯的安全隱患。6月中旬,當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)紛紛貼出告示,要求他們搬離爛尾樓。
過(guò)去幾年,業(yè)主卯先生以每周兩次的頻率去找政府和有關(guān)部門(mén)維權(quán)。“現(xiàn)在我們累了,不想鬧了,就讓我們住在自己的爛尾樓吧。”卯先生嘆道。
《中國(guó)新聞周刊》2020年第28期