據(jù)香港《大公報》報道,2010年10月,香港特區(qū)政府第一次推出打壓樓市措施,即特別印花稅(SSD),當時沒有多大的即時反應(yīng)。至去年中,代表香港樓價水平的中原城市指數(shù)上升25%;同年10月,政府決定再推出新的打壓樓價措施,即買家印花稅(BSD),并將2010年10月推出的特別印花稅措施加強,提高稅率,同時延長抽稅的轉(zhuǎn)賣年限。盡管特區(qū)政府推出了多項措施,但實際情況卻是,香港樓價并未有明顯下跌,此種情況有可能會延續(xù)較長時間。
影響香港樓價的一個關(guān)鍵因素是豪宅。早前政府應(yīng)立法會的一項查詢,公布今年首季的住宅買賣統(tǒng)計,其中2000萬元(港幣 下同)以上的住宅共有429宗買賣,其中得繳交BSD的買家,合共僅41宗,占9.5%。2012年全年,這類人占55.2%,2012年全年中的第四季,BSD已生效,可以已經(jīng)馬上影響了買家,否則比例可能更高。政府公布的統(tǒng)計數(shù)字沒有將2012年全年的買賣數(shù)據(jù)依季分類,但相信首三季,非香港永久性居民沒有限公司的買家肯定超過55.2%,過去多次,地產(chǎn)代理們根據(jù)他們自己的統(tǒng)計,往往告訴傳媒這類買家約占總買家的三分之二的比例。
內(nèi)地豪宅買家減少
很明顯地,少了這批買家,豪宅價格是下跌的,很可能從去年10月政府推出BSD之后就連續(xù)下跌至今。政府已經(jīng)很成功壓抑豪宅炒風(fēng)。
本來,豪宅炒風(fēng)不直接影響民生,不過豪宅價格飛升,是會帶動任何樓的樓價也上升,兩者的差距太大會使到低價樓相對太便宜了,市場就會追落后,推動低價樓樓價向上,這是為什么2012年任何樓的升幅較大。
眼看到平均樓價再創(chuàng)新高,港府又再推出最新的雙倍印花稅,把當前的印花稅率全部加一倍。這一次,終于起到立竿見影的作用,樓價馬上下跌。過去6個星期,中原城市領(lǐng)先指數(shù)連跌4周后于第5周企穩(wěn),第6周再跌,已跌至15周的新低。
為什么雙倍印花稅令樓價馬上下跌,中原地產(chǎn)的老板施永青說:雙倍印花稅是壓在駱駝背上最后一根茅草,駱駝被壓扁了。筆者則認為,雙倍印花稅的推出與上一回推出BSD及加強版的SSD之間的時間距離很短,這相等于向全民發(fā)出一個很重要的訊號:即政府隨時會再推出新的打壓措施,只要政府認為打壓措施無效,政府就會毫不手軟地出招。
近一段日子,香港傳媒轉(zhuǎn)變方向,大篇幅地報道住宅“大噼價”的新聞。當然,應(yīng)該指出,所謂“大噼價”是騙人的,是地產(chǎn)代理想出來的招式,以逼業(yè)主減價賣樓,因為利率太低,業(yè)主沒有賣樓套現(xiàn)的誘因,因此不積極放盤,地產(chǎn)代理缺乏樓盤出售,拿什么賣給買家?實際上,所謂“大噼價”的真相是:一個原本市值500萬的住宅,業(yè)主出價600萬,最后討價還價,可能以495萬成交,于是傳媒就大事報道“噼價105萬”的新聞。
買家皆抱觀望態(tài)度
筆者認為,實際上目前中原城市領(lǐng)先指數(shù)雖然已跌至15周的新低,但是,與最高位比較,跌幅僅3%,不算多,也許豪宅跌幅會多一些,不過,豪宅成交已極少,個別成交個案的代表性也不夠。
4月29日,政府再推出新的“一手住宅物業(yè)銷售條例”,新條例一出,過去兩個星期,新的樓盤供應(yīng)幾乎中斷,地產(chǎn)代理固然叫苦連天,想買樓的人少了一些選擇。
為什么新樓盤突然大量消失?有兩個可能,一是地產(chǎn)商故意收起新樓盤托價,地產(chǎn)商看到樓價下跌的事實,以減少供給來托價。二是地產(chǎn)商還摸不熟新條例,得花一些時間去消化。如果原因是后者,政府應(yīng)主動與地產(chǎn)商討論新條例的推行,協(xié)助地產(chǎn)商加快認識新條例。(曾淵滄:資深評論員,博士)
(責任編輯:袁霓)