與去年相比，因政策效果開始釋放，今年銀川樓市整體出現(xiàn)回溫跡象。然而，市場起伏不定、結構性供需矛盾突出，特別是商業(yè)營業(yè)用房去化壓力巨大等問題仍然凸顯。業(yè)內(nèi)人士認為，三四線城市要重點控制大型商業(yè)綜合體的開發(fā)力度，相關部門應給予分類指導，引導商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型，房企也應順勢而為，精耕細作，優(yōu)化產(chǎn)品結構和商業(yè)模式，開發(fā)新引擎。
受政策刺激影響，今年以來，銀川市房地產(chǎn)各項指標均出現(xiàn)回溫跡象。然而，回暖并不均衡，也不穩(wěn)定。銀川易大融創(chuàng)營銷策劃有限公司董事長易榮華說，下半年以來，市場又進入低迷時期，特別是二手房市場，一個月沒開單的中介比比皆是。
受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)資金依然趨緊。據(jù)銀川市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，銀川房地產(chǎn)企業(yè)實際到位資金比上年同期下降18.5％，市轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比減少23.8％。與此同時，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積的不斷加快，而現(xiàn)房消化速度有限，導致銀川商品房待售面積持續(xù)增長。銀川市住房和城鄉(xiāng)建設局局長劉鵬說，目前全市商品房供應總量已趨于飽和，但前期房地產(chǎn)市場供應過大，化解庫存壓力依然很大。
記者采訪了解到，近年來，當?shù)卣ㄟ^招商等途徑，引進不少外地大企業(yè)入駐銀川，造成目前市場上大量出現(xiàn)商業(yè)綜合體，而且單個項目往往體量很大，動輒幾萬平方米的不在少數(shù)。
數(shù)據(jù)顯示，上半年在銀川市轄區(qū)商品房待售面積中，住宅同比與去年同期持平，但商業(yè)營業(yè)用房112萬平方米，同比增長了70.6％。
“這表明銀川市房地產(chǎn)市場供給存在結構不合理現(xiàn)象。”劉鵬說，近年來，銀川市商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓比例大，也在一定程度上導致了房地產(chǎn)市場供求關系的失衡，而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大，空置時間較長，無法做到快速去庫存。
曾經(jīng)“遍地開花”的商業(yè)地產(chǎn)成為如今去化道路上的“老大難”。據(jù)一些地產(chǎn)商、營銷企業(yè)負責人透露，從2013年起，商業(yè)地產(chǎn)銷售難度就開始增加，除了個別地段好、有產(chǎn)品特色的商業(yè)綜合體發(fā)展平穩(wěn)以外，很多商業(yè)綜合體招商非常困難，大量空置。
“10個綜合體中，有兩三個不虧就不錯了，特別是公寓市場嚴重供大于求，目前除了極個別重點學區(qū)房以外，大部分公寓都滯銷嚴重，租金也由原來的一年2萬，跌倒現(xiàn)在的1萬3左右，商鋪的回報周期也延長到25年。”易榮華說。
近年來，銀川市很多小區(qū)周邊開發(fā)的沿街商鋪數(shù)量也不小。記者近日走訪部分社區(qū)商圈發(fā)現(xiàn)，貼有“尋租”廣告的門面并不罕見，而且昔日常看到的“轉(zhuǎn)租”也悄然變?yōu)椤罢凶狻薄?/p>
一些業(yè)內(nèi)人士認為，如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入低成長時代，且不可能再回歸高速發(fā)展，房企應盡快轉(zhuǎn)型，找準特色定位，相關部門也應繼續(xù)延續(xù)政策紅利，消化市場存量，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)應在合理規(guī)劃、控制總量的同時，進行分類指導，提高區(qū)域類商業(yè)的吸附能力，營造良好的商業(yè)環(huán)境。
優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)布局和功能是下一步銀川市的重點工作。劉鵬說，要通過整合市場優(yōu)質(zhì)資源來盤活現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)存量，對已建成的商業(yè)地產(chǎn)項目，鼓勵企業(yè)引進新型業(yè)態(tài)；對未開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)，引導企業(yè)進行業(yè)態(tài)布局、商業(yè)功能調(diào)整，最大程度符合市場需求。
業(yè)內(nèi)人士認為，合理控制土地供應是關鍵。寧夏世和房地產(chǎn)集團有限公司銷售經(jīng)理蔣茂年說，目前市場已經(jīng)飽和，如果不進行源頭控制，必然會有風險投資。
“應對商業(yè)用地進行限制，這塊地將要建成什么需要政府審批，相關部門應進行市場調(diào)研，合理規(guī)劃。此外，還應對開發(fā)商資質(zhì)有一定限制，避免爛尾跑路等情況出現(xiàn)。”蔣茂年說。
寧夏美林房地產(chǎn)公司負責人鮑強說，在重點控制大型商業(yè)綜合體開發(fā)力度的同時，還要引導一些綜合體趕快轉(zhuǎn)型，鼓勵發(fā)展新興特色商業(yè)，停止延續(xù)原有的商業(yè)模式，防止過剩帶來的惡劣影響。
“商業(yè)房是在剛改之上進一步追求財富，為了去庫存，政府不可能也不應當進行直接補貼，而且商業(yè)的核心是保值升值，政府可根據(jù)城市版塊發(fā)展，進行主題指導，填補商業(yè)空缺，提高區(qū)域類商業(yè)的吸附能力，營造良好的硬件條件和經(jīng)商環(huán)境。”易榮華說。
除此以外，房企自身也應根據(jù)自身情況找準特色，挖掘教育培訓等剛性需求，并優(yōu)化產(chǎn)品結構，練好內(nèi)功，才可能引領和刺激新的消費需求。
